jakie dokumenty do sprzedaży działki rolnej

Umowy kupna-sprzedaży nieruchomości muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Dlatego również kupno działki budowlanej będzie tego wymagało. Wizyta w kancelarii to będzie nasz ostatni krok. Notariusz zadba o formalno-prawną stronę dokumentu, ale nie ma obowiązku dopilnowania za nas kwestii dotyczących samej działki. Stawka zryczałtowanego zwrotu podatku wynosi 6%. Drugi z przytoczonych przepisów wskazuje, iż czynny podatnik VAT nabywający produkty rolne od rolnika ryczałtowego wystawia w dwóch egzemplarzach fakturę dokumentującą to nabycie – jej oryginał przekazuje rolnikowi. Nie jest to jednak zwykła faktura VAT, a faktura VAT RR. Wystarczy wniesienie do sądu powództwa o stwierdzenie nieważności umowy (art. 9 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Zobacz również: Przekwalifikowanie działki rolnej na budowlaną. Definicja nieruchomości rolnej. Warto też zajrzeć do definicji, czym jest owa nieruchomość rolna, której dotyczy ustawa. Wówczas można sprzedać grunt przed upływem 5 lat od jego nabycia, bez konieczności uiszczania podatku. Na przeznaczenie uzyskanych w ten sposób środków na cele mieszkaniowe (np. zakup mieszkania, budowę domu) zbywca ma 3 lata. Warto jednak pamiętać, że w takiej sytuacji nadal konieczne jest uwzględnienie sprzedaży działki w Korekta podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Należy pamiętać, że podatnik, który wykaże w PIT-39 kwotę uzyskanego dochodu jako wolnego od podatku, mimo niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania ze ulgi, będzie miał obowiązek złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę. nonton film all of us are dead season 2. NIERUCHOMOŚCI #Nieruchomość#Grunt#Nabycie#Inwestycja#KOWR2021-05-11Kryzys gospodarczy, z którym aktualnie mamy do czynienia- związany z pandemią Covid-19, a którego skutki, prawdopodobnie najmocniej odczujemy w ciągu najbliższych miesięcy, dotknął wiele obszarów działalności gospodarcza oddziałuje także na przeciętnego konsumenta, który nierzadko w panice poszukuje odpowiedzi na pytanie, jakie obszary są aktualnie – stosunkowo bezpieczne do inwestowania lub też relokowania potrzeba zainwestowania środków, dotychczas często po prostu gromadzonych na kontach bankowych, spowodowała duże zainteresowanie nieruchomościami, nie tylko lokalowymi, ale także zakup ziemi, w tym ziemi rolnej, w celach inwestycyjnych ma jeszcze sens? Czy da się, przy obowiązujących ograniczeniach prawnych związanych z jej obrotem na tym jeszcze zarobić? Co de facto, zwykły przysłowiowy „Kowalski”, który nie jest rolnikiem może kupić w tym obszarze? Poniżej próba pewnego ogólnego uporządkowania kwestii formalnych związanych z nabyciem nieruchomości zakresie możliwości nabycia nieruchomości rolnych- w aktualnym stanie prawnym działki do 0,3 ha może zakupić każdy- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma tu zastosowania. Idąc dalej- działki o wielkości od 0,3 do 0,99 ha może także zakupić osoba nie będąca rolnikiem, przy czym KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) ma w takim przypadku prawo pierwokupu. W terminie miesiąca od daty sporządzenia umowy przedwstępnej, KOWR może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa. Zapisy o możliwości realizacji tego prawa zawierane są w notarialnej, warunkowej Umowie przedwstępnej nabycia nieruchomości. Dodatkowo, w przypadku wątpliwości odnośnie ceny gruntu, KOWR może w ciągu 14 dni od złożenia wspomnianego oświadczenia wystąpić do sądu o ustalenie ceny przypadku natomiast nieruchomości powyżej 1 ha przez osobę nie będącej rolnikiem, dla nabycia potrzebna jest zgodą KOWR. Zgoda zostaje wydana w postaci decyzji administracyjnej, po spełnieniu wymogów formalnych, a poprzedzona jest upublicznieniem oferty w systemie (wnioskodawca musi wykazać, że nie było możliwości zbycia nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego). Istnieje zatem w takiej sytuacji ryzyko, że nieruchomość zostanie kupiona przez rolnika, na skutek zamieszczonego ogłoszenia. Decyzja wydawana jest na podstawie wniosku spełniający ustawowe wymogi formalne, złożonego do właściwego ze względu na położenie nieruchomości oddziału nieruchomości nie ma, co do zasady, możliwości jej sprzedaży ani oddania w posiadanie innym podmiotom, przed upływem 5 lat od nabycia- z pewnymi wyjątkami wymienionymi w Ustawie np. zbycie na rzecz osoby bliskiej, czy w zakresie nieruchomości, która położona jest w granicach administracyjnych miasta i o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Co istotne, KOWR może wyjątkowo, wyrazić zgodę w drodze decyzji administracyjnej na zbycie nieruchomości przed upływem tego terminu, jednak musi być to uzasadnione ważnym interesem nabywcy nieruchomości lub interesem zgody przez KOWR ma charakter dobrowolny- nie ma tu obligu- musi natomiast zaistnieć przesłanka ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej lub ważnego interesu publicznego- która to przesłanka oceniana jest przez się natomiast, że pojęcie „ważnego interesu nabywcy” oznacza wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności, jakie zostały spowodowane działaniem czynników, na które nabywca nie mógł mieć wpływu i które były niezależne od sposobu jego postępowania- np. pogorszenie stanu zdrowia, ponadto także np. potrzeba zmiany miejsca zamieszkania właściciela nieruchomości rolnej, a zmiana ta miałaby charakter stały (względnie długotrwały). Jako uzasadniony powód KOWR może także uznać indywidualną sytuację ekonomiczna właściciela nieruchomości związana z pilną potrzebą wydatków związanych z ochroną zdrowia- np. koszty leczenia rodziny czy koniecznością zaspokojenia wierzycieli przy jednoczesnym braku możliwości ich zaspokojenia z innych źródeł. Należy podkreślić, iż zgodnie ze stanowiskiem KOWR (patrz: nie może być uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody np. fakt, iż nabywca chce sprzedać nieruchomość dla uzyskania zysku, chce ulokować swoje środki gdzie indziej, nie podoba mu się zatem jest fakt, iż KOWR może jednostronnie uznać, że nie zostały spełnione przesłanki wyrażenia zgody na wcześniejsze zbycie po nabyciu nieruchomości, nabywca zamierza ją podzielić na mniejsze działki, musi pamiętać, że co do zasady podział jest niemożliwy gdy wskutek podziału ma powstać działka o powierzchni poniżej 0,3 ha- chyba, że mamy dla niej decyzję o warunkach zabudowy (możliwe tylko dla działek bez planu miejscowego) lub podziału dokonujemy sądownie- przy zniesieniu współwłasności nieruchomości. Przy podziale działka wyjątkowo może mieć wielkość mniejsza niż ww. wartość, także gdy ma zostać przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, lub zostanie przeprowadzona regulacja granic między powstałymi w wyniku podziału działkami. (art. 92 Ustawy o gospodarce nieruchomościami)Podsumowując należy wskazać, iż nadal istnieje przestrzeń na inwestowanie w nieruchomości gruntowe, w tym rolne, szczególnie, gdy traktujemy zakup długoterminowo i myślimy np. o zrealizowaniu na gruncie własnego domku letniskowego. Uważam też, że czasem warto podjąć próbę analizy stanu prawnego danej nieruchomości pod kątem planowanej inwestycji, bo grunty z tzw. problemem prawnym- a tak postrzegany jest charakter rolny nieruchomości- mogą, przy odpowiednim scenariuszu prawnym, przynieść nadzwyczajny został opublikowany w internetowym i papierowym wydaniu dziennika ,,Rzeczpospolita”Czytaj także: Jak zabezpieczyć się przed wypowiedzeniem umowy najmu? Sprzedaż działki budowlanej jest czynnością polegającą na przeniesieniu prawa własności nieruchomości. Czynność tę dokonuje się poprzez sporządzenie przez osobę zaufania publicznego – notariusza, dokumentu urzędowego w postaci aktu notarialnego. Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360 Akt notarialny, jako dokument urzędowy, stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. W zależności od rodzaju zbywanej nieruchomości sporządzenie aktu notarialnego wymaga od sprzedającego nieruchomość zgromadzenia dokumentów nie tylko świadczących o własności nieruchomości, ale również o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości, czy też świadczących o uregulowaniu należności wobec urzędów. Działka budowlana – definicja W polskim ustawodawstwie znajdujemy definicje działki budowlanej w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Podobną definicję działki budowlanej znajdujemy w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu. Zgodnie z tą ustawą przez pojecie działki budowlanej rozumie się nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Przeczytaj: Rodzaje działek gruntowych – klasyfikacja Dokumenty niezbędne do sprzedaży działki budowlanej niezabudowanej Sprzedaż działki budowlanej wymaga oświadczenia stron wobec notariusza oraz przedłożenia stosownych dokumentów, które zostaną spisane przez notariusza i wraz z innymi stwierdzeniami wynikającymi z prawa o notariacie oraz przepisów szczególnych, stanowią treść aktu notarialnego. Do podstawowych dokumentów, które powinny być dostarczone notariuszowi przed sporządzeniem aktu notarialnego obejmującego czynność zbycia działki budowlanej należą: Dokument świadczący o własności działki, którym może być akt notarialny obejmujący umowę nabycia działki lub akt notarialny obejmujący umowę darowizny bądź postanowienie sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku. 2. Wypis z rejestru gruntów danej nieruchomości (działki). 3. Wyrys z mapy ewidencyjnej danej działki. Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej są dokumentami urzędowymi. Dokumenty te wydawane są na wniosek właściciela nieruchomości przez starostę powiatu bądź przez burmistrza miasta będącego na prawach powiatu. Wniosek w sprawie pozyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków należy złożyć na formularzu dostępnym w wydziale zajmującym się geodezją i katastrem. Formularz wniosku można także pozyskać na stronie internetowej danego starostwa. Wniosek o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków można również złożyć poprzez Internet (ePUAP). W tym przypadku, wnioskodawca musi posiadać profil zaufany. Koszt dokumentów: wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków w formie wydruku to 150 zł,wypis i wyrys z ewidencji gruntów w formie elektronicznej to 140 zł. Wskazane ceny dotyczą jednej nieruchomości położonej w granicach jednego obrębu ewidencyjnego. Opłatę za dokumenty urzędowe należy wnieść na konto starostwa bądź wpłacić w kasie urzędu. 4. Zaświadczenia w sprawie przeznaczenia działki położonej w obrębie ewidencyjnym (należy wyszczególnić numer działki oraz nazwę obrębu ewidencyjnego) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy (miasta, dzielnicy). Zaświadczenie na wniosek zainteresowanego wydaje urząd gminy, na obszarze której położona jest skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł. W przypadku załatwiania sprawy przez pełnomocnika opłata skarbowa wynosi dodatkowo 17 zł. 5. Zaświadczenie w sprawie rewitalizacji. Informację w sprawie rewitalizacji na wniosek właściciela nieruchomości wydaje urząd gminy/miasta wydział lub referat zajmujący się planowaniem przestrzennym. Przykładowy tekst wniosku:„Zwracam się z wnioskiem o udzielenia informacji czy działka/ki nr ……… położona/e w obrębie geodezyjnym ……………………… objęte są strefami lub obszarami, o jakich mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o Rewitalizacji”. 6. Zaświadczenie starosty powiatowego o objęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej. Zaświadczenie to na wniosek właściciela nieruchomości wydaje wydział lub referat lasów, ochrony przyrody lub inny (zależnie od starostwa / urzędu). Aby otrzymać w/w zaświadczenie należy złożyć w starostwie następujące dokumenty: Wypełniony formularz wniesienia (uiszczenia) opłaty skarbowej w wysokości 17 osobisty lub inny dokument tożsamości (do wglądu). W sytuacji składania wniosku w postaci dokumentu elektronicznego opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo podpisem zaufanym, dostarczenie dokumentu tożsamości do wglądu nie jest wymagane. W pozostałych sytuacjach dowód osobisty lub inny dokument tożsamości może być okazywany przy składaniu wniosku, w trakcie prowadzonego postępowania lub przy odbiorze dokumentu kończącego – w przypadku ustanowienia pełnomocnika (oryginał lub urzędowo poświadczony odpis) wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej Przeczytaj: Jak podnieść wartość działki przed sprzedażą? Dokumenty niezbędne przy sprzedaży działki budowlanej zabudowanej Przygotowując się do sprzedaży działki zabudowanej należy podobnie, jak przy sprzedaży działki budowlanej (niezabudowanej), zgromadzić dokumenty potwierdzające własność nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające niezaleganie w podatkach i opłatach. Do podstawowych dokumentów, które sprzedający działkę zabudowaną powinien przedłożyć notariuszowi, należą: Akt własności nieruchomości. Jeżeli nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą, wówczas właściciel działki może przedłożyć notariuszowi odpis księgi wieczystej pozyskany z portalu internetowego. Dokument ten, jako dokument urzędowy, jest wydawany na wniosek przez Centralną Informację. W przypadku, gdy nieruchomości nie posiada założonej księgi wieczystej, zbywający tę nieruchomość powinien przedłożyć notariuszowi akt własności nieruchomości w postaci – czy to posiadanego aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny bądź akt własności ziemi. Dokumenty te będą stanowiły podstawę do założenia księgi wieczystej. 2. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dokument ten za stosowna opłatą można pozyskać w starostwie bądź w wydziale geodezji i kartografii urzędu miasta na prawach powiatu. 3. Zaświadczenia w sprawie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zaświadczenie na wniosek zainteresowanego wydaje urząd gminy, na którego obszarze położona jest nieruchomość. Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł. W przypadku załatwiania sprawy przez pełnomocnik opłata skarbowa wynosi dodatkowo 17 zł. W przypadku, gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dodatkowo: W przypadku, gdy zbywana nieruchomość została nabyta w spadku bądź w formie darowizny lub w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności (po 2006 r.), czy też np. przez zasiedzenie, niezbędne będzie przedłożenie notariuszowi zaświadczenia Naczelnika URZĘDU SKARBOWEGO właściwego wg miejsca położenia nieruchomości, potwierdzające, że należny podatek od spadków i darowizn z tytułu nabycia nieruchomości (niezabudowanej/zabudowanej został zapłacony / nie należał się (np. z powodu zwolnienia) / zobowiązanie przedawniło się. W zaświadczeniu o uiszczeniu stosownego podatku powinien być wyszczególniony przedmiot umowy, dokładny adres administracyjny obejmujący numer działki. W przypadku, gdy zobowiązanie przedawniło się, nie ma potrzeby przedkładania przedmiotowego zaświadczenia. Jeżeli przedmiotem zbycia są udziały kilku spadkobierców, to zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadków/darowizn powinien przedłożyć każdy z nich. Natomiast, jeżeli do spadku wchodziły nieruchomości położone w zasięgu różnych urzędów skarbowych, to należy przedłożyć zaświadczenia z wszystkich urzędów skarbowych. Przedstawiona lista dokumentów, jakie należy skompletować i przedłożyć notariuszowi przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego dotyczy sytuacji typowych. Istnieją natomiast sytuacje, w których aby sprzedać nieruchomość wymagane będą inne dokumenty świadczące o identyfikacji działki np., jeżeli nieruchomość została podzielona, a podział ten nie został ujęty w księdze wieczystej, wówczas, aby sprzedać jedną z podzielonych działek budowanych należy przedłożyć notariuszowi ostateczną Decyzję stwierdzającą podział działki wraz z mapą obejmującą projekt podziału nieruchomości. Należy również nadmienić, że jeżeli sporządzony przez notariusza akt notarialny zawiera przeniesienie własności, a nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej wówczas, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe, składa wniosek o założenie nowej księgi wieczystej i wpis prawa własności w tej księdze. Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną (Ustawa z dnia Prawo o notariacie). Przeczytaj: Jak podzielić działkę budowlaną? Podstawa prawna: Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdjęcie: Inwestorzy znaleźli sposób, jak radzić sobie z restrykcyjnymi przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), blokującym obrót ziemią. Dużo jednak zależy od samej gminy, czy jest im przychylna i wyda warunki zabudowy. Na ogół nie ma z tym problemu. Najpierw warunki, potem sprzedaż ziemi - Brakuje gruntów pod inwestycje, więc z tego powodu ceny mieszkań szybują ostro w górę. Wiele gruntów rolnych np. w miastach nadawałoby się pod budowę, ale obrót ziemią rolną jest utrudniony. Tam jednak, gdzie nie ma miejscowych planów, tylko wydaje się warunki zabudowy, udaje się "poluzować" przepisy. Dużo zależy od właściciela gruntu, bo to on powinien skompletować wszystkie niezbędne decyzje, czyli warunki zabudowy, pozwolenia etc. i dopiero wtedy sprzedać ziemię. Czasami też to on finalizuje inwestycje, a następnie sprzedaje gotową razem z gruntem. Najważniejsze jest jednak, by tuż przed rozpoczęciem budowy zmienić wpis w ewidencji gruntów i budynków. Wówczas ziemia straci status gruntu rolnego w rozumieniu UKUR i będzie już działką budowlaną – przyznaje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jak to wygląda w praktyce tłumaczy Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK - Inwestorzy kupują grunty klasy 4-6, ale tylko na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nie ma przy tym znaczenia powierzchnia działki, może to być 10, 15 czy 100 ha. Ale wcześniej dotychczasowy właściciel, działając w porozumieniu z nabywcą, musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie trzeba rozpocząć budowę, w wyniku czego grunt przestanie być gruntem rolnym w rozumieniu UKUR– wyjaśnia mec. Kosiński. I dodaje: - W ramach postępowania o wydanie warunków zabudowy nie bada się statusu działki - czy jest on budowlany czy rolny. Najważniejsze jest dobre sąsiedztwo, czyli w przypadku domów w okolicy, musi stać już co najmniej jeden. Dobrego sąsiedztwa nie stosuje się jednak do wszystkich inwestycji, nie ma go np. w przypadku instalacji odnawialnego źródła energii np. farm fotowoltaicznych. Tylko gorsze klasy ziemi Inwestorzy szukają gruntów gorszych klasy - nie bez powodu. Ziemia klasy I-III to najbardziej żyzne gleby, na wyłączenie ich z produkcji rolnej trzeba mieć zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wymogu zgody nie stosuje się jeżeli łącznie są spełnione następujące przesłanki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy, grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej, grunty położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej, ich łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha. Pozwolenie na budowę i zmiana wpisu w ewidencji - Gdy już inwestor posiada się warunki zabudowy, może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja ta wiąże organ wydający pozwolenie na budowę. W takim przypadku urzędnik musi wydać pozwolenie na budowę, jak spełni się wszystkie wymogi. A potem buduje się. A jak się grunt rolny zabuduje, to traci on cechę rolnego i tym samym nie stosuje się do niego już ograniczeń wynikających dla gruntów rolnych. Warto w tym wypadku dokonać zmiany w ewidencji gruntów. Ponadto pojawiają się transakcje dotyczące nieruchomości specjalnie dzielonych na mniejsze działki, nie podpadające pod ograniczenia ustawowe – wyjaśnia mec. Kosiński. Takie praktyki nie dziwią Macieja Obrębskiego, adwokata specjalizującego się w obrocie nieruchomościami. - Nie jest to nic innego, niż urbanizacja wsi. Ale dużo zależy od polityki samej gminy. Nie wszystkie chcą wydawać hurtowo warunki zabudowy. Tak jest np. w gminie Rokitnica pod Poznaniem, która nie chce już większej urbanizacji. Tam uzyskać warunki nie tak łatwo. Takie gminy są jednak w mniejszości – przyznaje mec. Obrębski. I przypomina o problemie, który pojawia się przy okazji odrolnienia. - Odrolnienie następuje z chwilą wydania warunków zabudowy dla gruntów gorszych klas, a zmiany klasyfikacji dokonuje klasyfikator. Niestety brakuje fachowców w tym zawodzie. Poza tym dochodzi też do nieprawidłowości o czym świadczą wyniki kontroli NIK- u przeprowadzonej w woj. kujawsko- pomorskim, a ogłoszone w 13 lipca br. Z raportu NIK wynika, że starostowie nie wywiązują się z roli strażników ziemi rolnej i leśnej. W połowie powiatów województwa kujawsko-pomorskiego NIK ujawnił, że klasyfikacja gruntów odbywała się na zlecenie ich właścicieli, a prowadzili ją opłacani przez nich gleboznawcy. Czytaj też: Minister chce uprościć proces odrolnienia gruntów na cele publiczne Jakie obowiązują ograniczenia w obrocie gruntami Obecnie UKUR przewiduje, że swobodnie można sprzedawać i nabywać działki rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Natomiast działki rolnej o powierzchni 0,3 ha lub większej nabywca nie może sprzedać przez 5 lat. W przypadku deweloperów oraz innych inwestorów oznacza to, że przez 5 lat nie mogą na takiej działce rozpocząć inwestycji, bo powinni ją uprawiać. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany bowiem prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a jeśli jest osobą fizyczną musi to robić osobiście. W efekcie grunty o większej powierzchni, także położone na terenie miast nie mogą być swobodnie nabyte przez spółki, deweloperów czy osoby fizyczne nie będące rolnikami. Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się wyłącznie w odniesieniu do : nieruchomości rolnych: -wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2020 r. poz. 396, 568 i 1086), o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, będących drogami wewnętrznymi, sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości; udziałów we współwłasności nieruchomości rolnych o których wyżej mowa. * Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych, podanych w powyższym formularzu, wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na wysłana przeze mnie wiadomość. Więcej informacji na temat przetwarzania przez administratora danych osobowych uzyskasz tutaj Sprzedaż działki budowlanej może wydawać się prosta, jednak w praktyce wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności oraz trafienia na odpowiedniego kupca. Zwykle wymaga to cierpliwości oraz aktywnego promowania oferty. Ponadto powinieneś liczyć się z pojawiającymi się w związku ze sprzedażą kosztami oraz obowiązkowym podatkiem. Jak przejść stosunkowo szybko oraz efektywnie cały ten proces? Podpowiadamy, jak krok po kroku sprzedać działkę budowlaną! Sprzedaż działki budowlanej - co należy zrobić w pierwszej kolejności? Jak sprzedać działkę budowlaną? To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli, którzy chcą pozbyć się gruntu z satysfakcjonującym zyskiem. Jak przejść więc przez sprzedaż działki krok po kroku, aby ktoś inny mógł wykonać na niej wymarzony projekt domu? Najlepiej, jeśli podzielisz cały proces na kilka etapów. Sprzedaż działki budowlanej – etapy: Zgromadź wszystkie niezbędne dokumenty. Zadbaj o stan prawny nieruchomości. Poproś o wycenę rzeczoznawcę. Ustal minimalną cenę sprzedaży. Zadbaj o promocję oferty. Jeśli znajdziesz nabywcę, który zaproponuje odpowiednią cenę, dopełnij formalności u notariusza oraz kwestii związanych z podatkami. Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać działkę, spróbuj również ustalić, na czym dokładnie Ci zależy. Część właścicieli chce jak najszybciej zamienić grunt na gotówkę. Odpowiedź na pytanie: jak szybko sprzedać działkę będzie jednak inna, niż jak sprzedać działkę z wysokim zyskiem. Jeśli zależy Ci na czasie, a Twoja działka nie ma bardzo korzystnej lokalizacji, czy wyjątkowo ustawnego kształtu, będziesz musiał zachęcić klientów ceną. Zastanów się jednak, czy nie lepiej poczekać dłużej na korzystniejszą ofertę. Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana? Atrakcyjna działka budowlana - jak możemy ją wycenić? Kluczowym pytaniem każdego właściciela, który myśli o sprzedaży nieruchomości jest pytanie: jak wycenić działkę budowlaną? Na cenę działki wpływa kilka czynników: położenie, sąsiedztwo, dojazd oraz skomunikowanie, uzbrojenie terenu, kształt oraz wielkość działki, ceny działek w okolicy. Samodzielna wycena działki może być wyzwaniem dla osób, które pierwszy raz sprzedają nieruchomość. Dobrym pomysłem jest więc skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże ocenić wartość nieruchomości. Rzeczoznawca ma bowiem dostęp nie tylko do danych o Twojej działce, ale również do aktów notarialnych innych nieruchomości. Wie dzięki temu, jakie są koszty zakupu gruntu o podobnych parametrach. Od czego są uzależnione ceny działek budowlanych? Atrakcyjność działki zawsze należy oceniać, biorąc pod uwagę, kto zamierza ją nabyć. Zupełnie inne wymagania ma bowiem od działki deweloper, a inne nabywca indywidualny, który myśli o zakupie domu jednorodzinnego. Ziemia wystawiona na sprzedaż z myślą o kupujących na cele budowy domu powinna mieć dostęp do energii elektrycznej, wodociągów oraz najlepiej również gazu i kanalizacji. Do działki musi być zapewniony odpowiedni dojazd. Powinna do niej biec droga asfaltowa lub utwardzana. Sama działka nie musi być natomiast bardzo duża. Często o konkurencyjności gruntu świadczy brak zbyt bliskiego sąsiedztwa lub wręcz przeciwnie, położenie stosunkowo blisko miasta. Jeśli natomiast chciałbyś zainteresować dewelopera, powinieneś mieć odpowiednio duży grunt. Pod inwestycje deweloperskie potrzebne są działki o wielkości co najmniej wielkości pięciu metrów kwadratowych. Jeśli działka miałaby służyć pod budowę centrum handlowego czy hotel, deweloper będzie brać pod uwagę głównie bliskość oraz rodzaj dojazdu do miasta. Wraz z rozrastaniem się danego miasta deweloperów może zainteresować także ziemia w mniejszym mieście sąsiadującym. Jaki jest koszt związany z przeprowadzeniem wyceny działki budowlanej? Koszty związane z wykonaniem wyceny działki budowlanej mogą się różnić w zależności od typu nieruchomości. Stawka zależy zwykle od tego, czy do wyceny jest działka gruntowa, zabudowana, czy też lokalowa. W porównaniu z zyskiem ze sprzedaży ziemi, opłacenie rzeczoznawcy jest dość niewielką kwotą. Zwykle koszty wyceny działki wynoszą od około 400 do 600 zł netto. Warto wiedzieć! Wybierając rzeczoznawcę, powinieneś zwrócić uwagę na to, aby był to specjalista wpisany na listę biegłych rzeczoznawców majątkowych, którą znajdziesz na stronie Ministerstwa Infrastruktury. Możesz również poprosić o okazanie stosownej legitymacji oraz zaświadczenia o ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Upewnij się też, że specjalista posiada realną wiedzę o transakcjach odbywających się na rynku nieruchomości. Jakie dokumenty trzeba przygotować, by sprzedać działkę budowlaną? Sprzedaż działki wymaga dopełnienia szeregu formalności, które trzeba przejść krok po kroku. Jednym z zadań właściciela jest zgromadzenie dokumentów, które pozwolą na sprzedaż działki. Jakie dokumenty do sprzedaży działki trzeba przekazać nabywcy? 1. Akt własności Akt własności to podstawowy dokument, który musisz posiadać, aby sprzedać działkę. To właśnie on daje nabywcy gwarancję, że jesteś prawnym właścicielem gruntu, który chcesz przekazać. 2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to plan, którym objęta jest gmina, a więc również Twoja działka położona na jej terenie. Dokument ten określa jaki rodzaj budynku może zostać wzniesiony na gruncie oraz jakie dokładne parametry muszą go charakteryzować. Często warunki określone w MPZP wpływają nawet na wizualne aspekty budynku. 3. Warunki Zabudowy Jeśli dla gminy nie został przewidziany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokument ten w pewnym zakresie zastępuje MPZP. 4. Wypis z rejestru gruntów Wypis z rejestru gruntów określa, czy Twoja działka jest działką budowlaną, czy też może leśną, rolną lub na przykład rekreacyjną. Jak skutecznie sprzedać działkę budowlaną? Formalności warto uzupełnić o nieobligatoryjne dokumenty. Zachętą dla nabywcy może być na przykład wykonane badanie geologiczne gruntu oraz wyrysy z geoportalu, które pokażą obrys działki oraz jej sąsiedztwo. Sprzedaż działki budowlanej wymaga nie tylko przedstawiania takiej dokumentacji kupującemu. Dokumenty te przekazywane są do notariusza, dlatego musisz dopełnić wszystkich oczekiwanych formalności. To może Cię zainteresować: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Kto płaci podatek od sprzedaży działki budowlanej? Sprzedaż działki budowlanej to z punktu widzenia przepisów czynność cywilnoprawna, która generuje nie tylko zysk, ale również obowiązkowy podatek. Podatek od sprzedaży działki w 2020 roku naliczany jest, gdy zdecydujesz się sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu nabycia gruntu. Jeśli dopilnujesz tej daty, unikniesz opłaty bez konieczności składania jakichkolwiek deklaracji w urzędzie skarbowym. Jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać działkę, którą nabył w okresie krótszym niż pięć lat podatkowych wstecz, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy. Ile podatku od sprzedaży działki budowlanej trzeba będzie zapłacić? Sprzedaż rodzi obowiązek zapłaty podatku w wysokości 17% od dochodu. Nie jest to więc procent naliczany od kwoty transakcji, ale różnicy pomiędzy ceną zakupu, a sprzedaży działki, pomniejszonej o koszty sprzedaży takie jak: opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, usługa pośrednika nieruchomości, koszty przeprowadzenia prac remontowych. Podatku dochodowego sprzedający nie musi płacić jeszcze w kilku innych wyjątkowych sytuacjach. Dzieje się tak, jeśli środki pozyskane ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od dokonania transakcji. Stosowną informację o celu przeznaczenia środków należy umieścić w deklaracji podatkowej. Warto wiedzieć! Nie tylko sprzedający musi rozliczyć się z transakcji z fiskusem. Na nabywcy działki budowlanej ciąży obowiązek zapłacenia podatek PCC, wynoszący 2% wartości rynkowej nieruchomości. Sprzedaż działki z rozpoczętą budową - to możliwe? Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu nie jest niemożliwa, jednak może rodzić trudności w ustaleniu należnego podatku VAT. Istnieją bowiem sprzeczne opinie co do tego, czy taka sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku w VAT w wysokości 8% czy 23%. Istnieje nawet orzecznictwo, które sugeruje, że w takiej sytuacji powinno nastąpić zwolnienie z podatku. Warto więc zasięgnąć porady w tym zakresie w stosownym urzędzie. Co zrobić w przypadku, gdy działka nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego? Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie oznacza oczywiście, że nie będziesz mógł sprzedać swojej działki. W takiej sytuacji powinieneś postarać się o inny dokument, który zastąpi MPZP i wskaże przeznaczenie działki. Takim dokumentem jest najczęściej decyzja o Warunkach Zabudowy. Wniosek o jej wydanie składa się w urzędzie gminy. Otrzymanie decyzji jest jednak uzależnione od kilku czynników, między innymi od tego, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. O ten dokument warto postarać się możliwie szybko, gdyż procedura może przedłużyć się nawet do kilku miesięcy. Co w przypadku, jeżeli dysponujemy dużą działką budowlaną? Brak planu zagospodarowania przestrzennego to nie jedyny problem, z jakim mogą się spotkać właściciele. Trudności może przysporzyć również duża działka z warunkami zabudowy. Sprzedaż działki budowlanej powyżej trzech tysięcy metrów kwadratowych jest ograniczona przepisami prawa, dlatego musisz liczyć się z koniecznością podzielenia terenu na kilka mniejszych działek. Wymaga to opłacenia prac geodezyjnych, jednak niekiedy jest jedyną szansą na skuteczne zbycie dużej działki budowlanej. Warto wiedzieć! O decyzję o Warunkach Zabudowy lepiej wystąpić po podziale ziemi wykonanym przez geodetę. Każda działka będzie bowiem potrzebować oddzielnej decyzji gminy. Poprzednia decyzja o Warunkach Zabudowy wydana do całej działki nie będzie już aktualna. Sprzedaż działki bez drogi dojazdowej - co na ten temat mówią przepisy? Nie istnieją przepisy prawne, które zabraniałyby sprzedaży działki bez drogi dojazdowej. Działka bez dojazdu może jednak sprawić nabywcy wiele kłopotu. Dojazd do działki budowlanej jest bowiem potrzebny, aby otrzymać pozwolenie na budowę. Jeśli taka droga nie została wytyczona, konieczne będzie ustanowienie tak zwanej drogi koniecznej, która pozwala na dojazd do posesji drogą sąsiada. Jest to o tyle niekorzystne, że sąsiad może życzyć sobie opłaty lub innego sposobu wyrównania kosztów za korzystanie z jego drogi. Co więcej, umowę z sąsiadem w tej sprawie trzeba sporządzić przed notariuszem. Warto zdawać sobie jednak sprawę z tego, że sąsiad może nie zgodzić się na ustanowienie służebności. W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie z wnioskiem do sądu. Uciążliwości związane z taką sytuacją powodują, że część osób nie godzi się na sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej. Jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości, masz dwie możliwości: albo postarać się o wykonanie drogi, albo obniżyć cenę, licząc, że skusi to inwestorów. Zobacz także: Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć Co jeszcze należy sprawdzić przed sprzedażą działki budowlanej? Przed wystawieniem ogłoszenia warto sprawdzić jeszcze kilka dodatkowych rzeczy, o które mogą pytać potencjalni nabywcy. Aby sprzedaż przebiegała możliwie szybko oraz profesjonalnie warto wiedzieć: czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, czy działka ma jakieś wady, na przykład jest to działka pochyła lub działka wąska, jakie inwestycje planowane są w sąsiedztwie w kolejnych latach, jak wysoki jest podatek od nieruchomości, co można wybudować na działce, szacowane koszty rozliczenia mediów. Jak wygląda sprzedaż działki budowlanej w dobie koronawirusa? Koronawirus pokrzyżował plany niejednej branży. Wpłynął również w znacznym stopniu na branżę nieruchomości. Lockdown przypadł bowiem na wiosnę oraz lato, czyli czas najbardziej wzmożonego zainteresowania działkami budowlanymi. Zmusiło to sprzedających do zmiany sposobu prezentowania oferty sprzedaży. Zamiast popularnych banerów umieszczanych na płocie lub tabliczek wbitych w ziemię, zdecydowanie lepiej zadbać o odpowiednie sfotografowanie gruntu. Aby wybić się pośród wielu internetowych ogłoszeń, najlepiej urozmaicić swoją ofertę zdjęciami z drona oraz tradycyjnymi fotografami. Dobrym pomysłem jest udostępnienie rzutu działki oraz opisanie sąsiedztwa. Przyciągająca wzrok forma ogłoszenia powinna zachęcić potencjalnych nabywców do osobistego obejrzenia działki. Paradoksalnie pandemia mogła skuteczniej zmotywować niektórych właścicieli do podjęcia stosownych kroków w celu sprzedaży działki budowlanej. Jeśli dotychczas zamieszczałeś jedynie baner lub tabliczkę w okolicach gruntu, zdecydowanie się na ogłoszenie online pozwoli Ci dotrzeć do znacznie szerszego grona odbiorców. Planowałeś budowę domu? Sprawdź, co możesz zrobić, jeśli koronawirus pokrzyżował Ci plany! Porada wideo odnośnie powyższego tematu:

jakie dokumenty do sprzedaży działki rolnej